Quand on parle d’investissement immobilier en Asie du Sud-Est, deux noms reviennent toujours : Bali (Indonésie) et la Thaïlande. Toutes deux sont des destinations de rêve, à la fois touristiques et culturelles, où l’immobilier attire depuis des décennies des milliers d’expatriés et d’investisseurs. Mais derrière l’image carte postale, le cadre légal, les coûts, les rendements et la stabilité politique diffèrent fortement. Alors, où vaut-il mieux placer son argent aujourd’hui : à Bali ou en Thaïlande ?
Nicolas Subra
28 août 2025
Une communauté étrangère concentrée à Bali :
En chiffres absolus, la Thaïlande accueille environ 2 millions d’étrangers, contre environ 200 000 pour Bali. Mais ramené à l’échelle locale, la perspective change complètement. Bali compte 4,3 millions d’habitants seulement, ce qui veut dire que près de 5% de sa population est étrangère, concentrée sur une île minuscule. À l’inverse, en Thaïlande, les 2 millions d’expatriés se diluent dans plus de 70 millions d’habitants.
C’est ce qui explique que la présence internationale se ressente beaucoup plus fortement à Bali. Les digital nomads, familles expats et retraités se croisent partout : dans les cafés, les coworkings, les écoles internationales, les villas en location. La demande locative y est donc à la fois plus dense, plus visible et plus immédiate.
Des politiques de visas qui favorisent le moyen terme :
Les deux destinations ont compris que les séjours longs étaient l’avenir. La Thaïlande a mis en place plusieurs dispositifs : le visa « Destination Thailand » permettant des séjours répétés de six mois pendant plusieurs années, et le « LTR » qui peut aller jusqu’à dix ans pour les retraités, investisseurs et profils qualifiés.
De son côté, l’Indonésie a lancé en 2024 le visa « Remote Worker » permettant de rester un an renouvelable, à condition de travailler pour un employeur étranger. Cela fait de Bali une capitale mondiale des digital nomads, et alimente directement la demande pour des locations de trois à douze mois, un marché en plein boom.
Monnaie et cadre légal :
En Thaïlande, un étranger peut acheter un condo en pleine propriété, dans la limite de 49% d’un projet, mais l’acquisition doit obligatoirement être financée depuis l’étranger en devises, converties en bahts avec un document bancaire spécifique. Pour les maisons et terrains, seul un lease de 30 ans est possible. La location de moins de trente jours est d’ailleurs interdite sans licence hôtelière.
À Bali, la pleine propriété est réservée aux Indonésiens, mais plusieurs solutions existent : bail longue durée de 25 à 30 ans (leasehold), droit d’usage (Hak Pakai) prolongeable, ou société PT PMA pour détenir un droit de construire. Les paiements doivent se faire en roupies, ce qui oblige à anticiper le risque de change mais simplifie la gestion courante. La fiscalité est claire : 10% d’impôt final sur les loyers, 2,5% pour le vendeur et 5% pour l’acheteur.
Infrastructures et potentiel de développement :
La Thaïlande bénéficie déjà d’infrastructures matures : autoroutes, métro de Bangkok, aéroports internationaux, ports, et des projets ferroviaires ambitieux vers la Chine ou dans l’Eastern Economic Corridor. Le pays est déjà largement structuré pour l’accueil des étrangers.
Bali, au contraire, est encore en pleine phase de développement. Un métro léger reliant l’aéroport aux zones touristiques du sud est en construction, une autoroute stratégique doit relier l’ouest au sud, et une taxe touristique a été introduite pour financer des projets culturels et environnementaux. Cela signifie que l’île n’a pas encore atteint son plein potentiel. Chaque nouvelle infrastructure fait monter la valeur des biens existants, créant un effet de levier pour les investisseurs qui se positionnent tôt.
Coûts et rentabilité : l’avantage net de Bali.
En Thaïlande, un condo deux chambres se négocie entre 130 et 150 000€ et se loue environ 700 à 1 000€ par mois. Les rendements nets se situent entre 6 et 8%, ce qui reste correct mais limité.
À Bali, pour un budget de 100 à 120 000€, il est possible de construire une villa deux chambres avec piscine. Ces villas se louent ensuite 1 700 à 2 300€ par mois sur le marché du moyen terme, avec des taux d’occupation élevés. Les rendements nets atteignent 20%, soit deux à trois fois plus qu’en Thaïlande.
Conclusion : Bali, l’opportunité du moment.
La Thaïlande reste un marché stable, sécurisé, avec un cadre légal clair et des infrastructures solides. Mais ses rendements sont plafonnés, et le marché est déjà largement mûr.
Bali, en revanche, combine tous les éléments d’une destination en forte croissance : une densité étrangère élevée, une fiscalité simple, une demande explosive portée par les digital nomads et les familles, des coûts de construction abordables, et des infrastructures en plein développement. C’est ce cocktail qui explique pourquoi les villas s’y louent en quelques jours, et pourquoi les rendements dépassent largement ceux de la Thaïlande.
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