Hypothèses de départ :

Investissement initial : 100 000€ (terrain + construction + ameublement).

• Loyers théoriques : 1 700€/mois = 20 400€/an.

• Taux de remplissage : 90% → 18 360€/an réels.

• Durée d’exploitation : 3 ans (puis revente)

• Revente brute : 175 000€

Charges annuelles (communes à tous les cas) :

• Entretien courant : 800€/an (petites réparations, maintenance).

• Gestion locative : 120€/mois = 1 440€/an (mise en relation, suivi, visites).

• Assurance villa : 400€/an (incendie, responsabilité civile, tremblement de terre).

• Taxe foncière (PBB) : 300€/an (impôt local, basé sur la valeur cadastrale).

• Contribution Banjar : 100€/an (redevance communautaire locale).

• 👉🏻 Total charges fixes = 3 040€/an → 9 120€ sur 3 ans.

Spécifique PT PMA :

• Création : 1 000€ (frais de set-up).

• Comptabilité et obligations (en passant via Bali Dreamcraft) : 500€/an → 2 000€ sur 4 ans.

• 👉🏻 Total frais PT PMA = 3 000€ sur 4 ans.

Frais bancaires :

• Transferts internationaux : 0,5% sur les montants rapatriés.

CAS 1 – Direct perso (non-résident Indonésie) :

📍 Position juridique & cadre :

Tu détiens et exploites le bien directement à ton nom. Légalement, un étranger n’est pas censé louer un bien en son nom propre : c’est donc une zone grise. En pratique, beaucoup d’expatriés se contentent de payer la retenue à la source de 20% sur les loyers (article 26) ainsi que la taxe finale de 2,5% sur la revente. Tant que ces impôts sont réglés, les autorités ferment généralement les yeux. En France, grâce à la convention fiscale avec l’Indonésie, ces revenus sont exonérés d’impôt. Toutefois, ils sont pris en compte pour le calcul du taux effectif (règle dite de l’« exonération avec progressivité »). Les loyers étrangers supportent les prélèvements sociaux de 17,2% (dont 6,8% de CSG déductible l’année suivante), même s’ils sont exonérés d’IR via la convention fiscale de non double imposition.

Comment fonctionne le taux effectif ?

1. On additionne les revenus français et les revenus étrangers exonérés.

2. On calcule l’impôt théorique en France, selon le barème progressif, sur ce total.

3. On divise cet impôt par le revenu global pour obtenir un taux moyen effectif.

4. Ce taux moyen est ensuite appliqué uniquement aux revenus français.

Exemple concret avec le barème 2025 (1 part, célibataire)

• Revenus France : 40 000€ → impôt français = 5 286€, soit 13,2% de taux moyen.

• Revenus France + Bali : 40 000€ + 20 000€ = 60 000€.

• Impôt théorique sur 60 000€ = 11 286€, soit 18,8% de taux moyen.

• On applique ce 18,8% uniquement sur les revenus français (40 000€). Impôt réel dû en France = 7 524€.

Ainsi, les loyers de Bali ne sont pas imposés en France une seconde fois, mais ils font augmenter ton taux effectif, et donc l’impôt payé sur tes revenus français.

💰 Loyers (3 ans) :

• Loyers réels : 55 080€

• Impôt Indonésie (20 %) : - 11 016€

• Charges fixes : - 9 120€

• Prélèvements sociaux France (17,2 %) : - 6 164€

• Transfert 0,5 % : - 138€

👉🏻 Loyers nets : 28 642€ ≈ 9 547€/an (≈ 796€/mois) de revenu passif net.

💰 Revente avec agence :

• Prix brut : 175 000€

• Agence (5%) : - 8 750€

• Taxe Indonésie (10%) : - 17 500€

• Frais de transfert (0,5%) : - 873 €
  = 147 877€ encaissés avant fiscalité FR.

• Prélèvements sociaux France (17,2% sur +70 000€) : - 12 900€

👉🏻 Revente nette : 134 977€

💰 Revente sans agence :

• Prix brut : 175 000€

• Taxe Indonésie (10%) : - 17 500€

• Frais de transfert (0,5%) : - 873€
  = 156 627€ encaissés avant fiscalité FR.

• Prélèvements sociaux France (17,2% sur +70 000€) : - 12 900€

👉🏻 Revente nette : 143 727€

📌 Total net 4 ans :

• Avec agence : 163 619€

• Sans agence : 172 369€

• ROI locatif net ≈ 9,5%/an

• TRI global :

  • Avec agence : 14%/an

  • Sans agence : 15,7%/an

• Multiple d’investissement (loyers + revente) :

  • Avec agence : 1,64×

  • Sans agence : 1,72×

✅ Avantages : simplicité, bonne rentabilité, cash rapatriable.

⚠️ Inconvénients : cadre illégal, risque de redressement, impact sur ton TMI en France.

CAS 2 – PT PMA (cash laissé en Indonésie) :

📍 Position juridique & cadre :

Tu crées une société locale (PT PMA). C’est le cadre le plus propre légalement : 10% loyers, 10% revente. Mais cash bloqué en Indonésie : tu dois réinvestir localement. Frais annuels de société incompressibles.

💰 Loyers (3 ans) :

• Loyers bruts : 55 080€

• Impôt 10% : - 5 508€

• 0,5% CA (3 ans) : - 260€

• Frais PMA (setup + 4 ans) : - 3 000€

• Charges fixes : - 9 120€

👉🏻 Loyers nets : 37 192€ (≈ 12 397€/an, soit ≈ 1 033€/mois)

💰 Revente avec agence :

• Prix brut : 175 000€

• Agence (5%) : - 8 750€

• Taxe Indonésie (10%) : - 17 500€

👉🏻 Revente nette : 148 750€

💰 Revente sans agence :

• Prix brut : 175 000€

• Taxe Indonésie (10%) : - 17 500€

👉🏻 Revente nette : 157 500€

📌 Total net 4 ans :

• Avec agence : 185 942€

• Sans agence : 194 692€

• ROI locatif net ≈ 12,4%/an

• TRI global :

  • Avec agence : 25,2%/an

  • Sans agence : 27,2%/an

• Multiple d’investissement (loyers + revente) :

  • Avec agence : 1,86×

  • Sans agence : 1,95×

✅ Avantages : légal, fiscalité avantageuse.

⚠️ Inconvénients : cash bloqué, gestion + frais PMA.

CAS 3 – PT PMA → SAS FR (holding ≥ 25 %)

📍 Position juridique & cadre :

La PMA appartient à une SAS française (holding). Tu rapatries les bénéfices via dividendes (régime mère-fille). Légalement le plus « propre » pour avoir le cash en France. Mais double frottement fiscal : 10% retenue à la source en Indonésie (Withholding Tax = WHT) + QPFC (Quote-Part de Frais et Charges) 1,25% en France. Normalement, les dividendes reçus par une société française de sa filiale étrangère sont exonérés d’impôt (donc à 0%). Mais la loi impose de réintégrer 5% du dividende dans le résultat imposable, pour couvrir les « frais de gestion théoriques » de la participation.

💰 Loyers (3 ans) :

• Base distribuable : 37 192€

• WHT ID (10%) : - 3 719€

• QPFC (1,25%) : - 465€

• Transfert (0,5%) : - 186€

👉🏻 Loyers nets SAS : 32 822€ ≈ 10 941€/an (≈ 912€/mois)

💰 Revente avec agence :

• Prix brut : 175 000€

• Agence (5%) : - 8 750€

• Taxe Indonésie (10%) : - 17 500€

= Base distribuable : 148 750€

• WHT 10% : - 14 875€

• QPFC (1,25%) : - 1 859€

• Transfert (0,5%) : - 744€

👉🏻 Revente nette : 131 272€

💰 Revente sans agence :

• Prix brut : 175 000 €

• Taxe Indonésie (10%) : - 17 500€

= Base distribuable : 157 500€

• WHT 10 % : - 17 500€

• QPFC (1,25 %) : - 1 969€

• Transfert (0,5 %) : - 788€

👉🏻 Revente nette : 137 243€

💰 Revente sans agence

📌 Total net 4 ans :

• Avec agence : 164 094€

• Sans agence : 170 065€

• ROI locatif net ≈ 10,9%/an

• TRI global :

  • Avec agence : 15,5%/an

  • Sans agence : 16,8%/an

• Multiple d’investissement (loyers + revente) :

  • Avec agence : 1,64

  • Sans agence : 1,70×

✅ Avantages : cash en France, réinvestissable.

⚠️ Inconvénients : rendement réduit, structure complexe.

CAS 4 – PT PMA → Perso FR (PFU)

📍 Position juridique & cadre :

La PMA verse les dividendes directement à toi, en perso. En France, tu subis le PFU (32,2 %). Solution simple, mais la plus fiscalisée.

💰 Loyers (3 ans) :

• Base distribuable : 37 192€

• PFU (32,2%) : - 11 962€

• Transfert (0,5%) : - 200 €

👉🏻 Loyers nets : 25 030€ ≈ 8 343€/an (≈ 695€/mois)

💰 Revente avec agence :

• Prix brut : 175 000€

• Agence (5%) : - 8 750€

• Taxe Indonésie (10%) : - 17 500€

= Base distribuable : 148 750€

• PFU (32,2 %) : - 47 891€

• Transfert (0,5%) : - 744€

👉🏻 Revente nette : 100 109€

💰 Revente sans agence :

• Prix brut : 175 000 €

• Taxe Indonésie (10%) : - 17 500€

= Base distribuable : 157 500€

• PFU (32,2 %) : - 50 715€

• Transfert (0,5%) : - 788€

👉🏻 Revente nette : 105 997€

📌 Total net 4 ans :

• Avec agence : 125 139€

• Sans agence : 131 028€

• ROI locatif net ≈ 8,3%/an

• TRI global :

  • Avec agence : 7,0%/an

  • Sans agence : 8,5%/an

• Multiple d’investissement (loyers + revente) :
  • Avec agence : 1,25×
  • Sans agence : 1,31×

⚠️ Inconvénients : rendement très faible, double fiscalité (ID + FR).

Note d’investissement :

Si vous investissez à Bali, nous recommandons généralement de créer une PT PMA : c’est la seule structure qui permet d’exploiter un bien de façon pleinement légale et d’encaisser les loyers en Indonésie. Beaucoup d’investisseurs choisissent d’y ajouter une société française ou européenne en holding, ce qui leur permet de rapatrier les bénéfices en bénéficiant du régime mère-fille.

Une stratégie couramment utilisée consiste à partager l’apport entre capital social et prêt d’actionnaire. Par exemple, vous pouvez investir 20% en capital et 80% sous forme de prêt consenti à votre PT PMA. Ce montage présente deux grands avantages :

1. Neutralité fiscale : le remboursement du prêt correspond juridiquement à la restitution d’une dette. Il n’est donc pas assimilé à un dividende ni en Indonésie, ni en France. Vous récupérez donc votre mise sans charges fiscales supplémentaires dans les deux pays. Seuls les intérêts générés par le prêt sont imposables, et ils supportent une retenue réduite de 15% en Indonésie (grâce à la convention fiscale France–Indonésie), ce qui reste bien plus avantageux que la fiscalité des dividendes.

   
   

2. Respect des règles de capitalisation : la réglementation indonésienne impose un ratio maximum d’endettement pour les sociétés (souvent autour de 4 pour 1). Concrètement, cela signifie que le capital social doit représenter au moins 20% du financement, et que le reste (jusqu’à 80%) peut être structuré en dette. C’est pour cela que l’on retrouve fréquemment la clé de répartition 20% capital / 80% prêt d’actionnaire : elle permet de maximiser l’effet du prêt tout en restant dans les limites légales.

Ce mécanisme peut être mis en place aussi bien avec un prêt direct de l’investisseur qu’avec un prêt consenti par sa holding française. Dans les deux cas, les flux financiers et la logique fiscale restent identiques : récupération de la mise initiale sans impôt, et taxation uniquement sur les intérêts.

Il est toutefois nécessaire d’appliquer un taux d’intérêt raisonnable (souvent autour de 3%). Pourquoi ? Parce que les autorités fiscales indonésiennes exigent que ces prêts soient conclus à des conditions de marché, afin d’éviter toute requalification en distribution déguisée. Les intérêts versés sur ce prêt sont soumis à une retenue à la source réduite à 15% en Indonésie, grâce à la convention fiscale entre la France et l’Indonésie. Cette retenue est prélevée localement lors du paiement des intérêts, et constitue une fiscalité bien plus avantageuse que celle appliquée aux dividendes. Ce mécanisme peut aussi être mis en place si le prêt est consenti non pas en direct par l’investisseur, mais par sa holding en France : dans ce cas, les flux financiers sont identiques, et la logique fiscale reste la même.

Concernant la revente, la règle officielle est une taxe finale de 10% sur le prix brut. Dans la pratique, il est assez fréquent que cette charge soit ramenée autour de 5% grâce à certaines structurations locales (ce n’est pas une recommandation de notre part, mais une réalité observée sur le terrain). L’impact est majeur : dans le cas d’une exploitation via PT PMA, le TRI global passe mécaniquement d’environ 17–19%/an (avec 10% de taxe) à 25–27%/an si cette taxe est ramenée à 5%.

Officiellement la taxe de 10% sur les loyers (>1 mois) est une taxe finale, donc pas d’impôt supplémentaire tel que l’IS. C’est ce que dit le gouvernement indonésien. Toutefois le gouvernement balinais peut considérer que ce n’est pas suffisant si c’est de la location mensuelle et non annuelle, dans ce cas, ils peuvent demander le paiement des taxes sur les sociétés. Ce n’est pas gênant les 3 premières années car il y a un régime simplifié à 0,5% du CA, mais un peu plus après car l’imposition passe à 22% du bénéfice net. Nous avons donc pris en compte dans nos calculs avec PTPMA, la taxe au régime simplifié de 0,5% du CA.

Enfin, il faut garder en tête que tous les revenus sont encaissés en roupies indonésiennes. La variation du change IDR/EUR peut donc avoir un effet positif ou négatif sur le rendement effectif de votre investissement, selon le moment où vous rapatriez les fonds.

⚠️ Cette note ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique, mais un aperçu des pratiques locales. Chez Bali DreamCraft, nous pouvons créer votre PT PMA et vous accompagner dans la mise en place administrative. Toutefois, chaque investisseur reste responsable de ses choix fiscaux et de sa structuration patrimoniale.