Bali attire chaque année des milliers d’investisseurs étrangers séduits par son cadre de vie, sa croissance touristique et la demande croissante en villas à louer. Mais investir à Bali, c’est aussi naviguer dans un environnement juridique et fiscal très spécifique : droits fonciers réservés aux Indonésiens, baux de longue durée, fiscalité finale à 10% ou 2,5%, et obligations administratives différentes selon que vous investissez à votre nom ou via une société locale (PT PMA). Dans ce guide, nous faisons le point sur les règles officielles et pratiques pour un Français résident fiscal en France qui souhaite acheter, louer et éventuellement revendre un bien à Bali en 2025.
Nicolas Subra
28 août 2025
1. Les bases juridiques : quels droits pour un étranger à Bali ?
Hak Milik (pleine propriété / freehold) : réservé aux Indonésiens. Ni les étrangers, ni les sociétés (même locales) ne peuvent acheter en pleine propriété.
Hak Guna Bangunan (HGB / droit de construire) : détenu par des personnes morales indonésiennes, y compris PT PMA (société à capitaux étrangers). Durée usuelle 30 ans + extension 20 ans + renouvellement 30 ans.
Hak Pakai (droit d’usage) : droit réel, accessible à un étranger résident avec certaines conditions (prix minimum, visa long terme, etc.).
Hak Sewa (bail / leasehold) : le plus courant pour les étrangers. C’est un simple contrat (25–30 ans, souvent renouvelable), valable et sécurisé s’il est bien rédigé devant notaire. C’est un droit contractuel non « titrisé » (pas inscrit comme un titre foncier), donc la rédaction du bail et les garanties sont essentielles.
👉🏻 En pratique, la majorité des investisseurs étrangers passent par un leasehold notarié.
2. Louer en moyen ou long terme (6–12 mois, 1 an et plus).
Contrairement à la location courte durée (Airbnb, Booking) qui relève de l’hôtellerie et nécessite licences (uniquement accessible sur un terrain en zone rose) + taxe hôtelière de 10%, la location moyenne/longue durée est considérée comme location immobilière classique.
Pour encaisser les loyers, il faudra ouvrir un compte bancaire indonésien et d’encaisser les revenus en IDR.
Fiscalité côté Indonésie :
À votre nom (étranger non-résident) :
Loyers taxés à 20% brut (Article 26, retenue à la source).
C’est une zone grise : officiellement, un étranger ne devrait pas exploiter commercialement un bien en direct, mais en pratique, beaucoup le font tant que la retenue est payée.
Via une PT PMA :
Loyers soumis à 10% impôt final (PPh 4(2)).
Cet impôt est définitif, la société n’est pas re-imposée sur ces loyers.
Si le locataire est une société, il retient 10% à la source et vous remet une attestation ; si c’est un particulier, vous devez payer via e-billing (code 411128-403).
Exemple : 300M IDR de loyer → 30M IDR d’impôt, terminé, pas d’IS.
Fiscalité côté France (si résident fiscal français et loyers encaissez à votre nom) :
Les loyers d’un bien situé en Indonésie sont imposables en Indonésie (État de situation de l’immeuble).
En France, ils sont exonérés d’IR, mais pris en compte pour le « taux effectif » qui détermine le barème appliqué à vos autres revenus français. C’est la méthode d’exemption avec progressivité.
En revanche, la France prélève les prélèvements sociaux (PS) 17,2% sur les revenus du patrimoine, y compris les revenus immobiliers de source étrangère (avec 6,8% de CSG déductible l’année suivante).
👉🏻 Concrètement, pour un bail de 12 mois à 1 700€/mois : Indonésie : 10% brut = 2 040€ d’impôt. France : pas d’IR, mais PS 17,2% sur le net foncier.
3. La revente d’un bien ou d’un droit :
À votre nom (Hak Pakai / Hak Sewa) :
En cas de revente directe d’un droit Hak Pakai ou Hak Sewa, l’Indonésie prélève un impôt final de 10% sur le prix de cession brut. Dans certains cas, des notaires proposent des montages permettant de ramener cette charge effective à 5%. En France, grâce à la convention fiscale, il n’y a pas d’impôt sur le revenu, mais la plus-value est soumise aux prélèvements sociaux (17,2%), calculés selon les règles françaises.
Via une PT PMA (HGB) :
Asset deal (la société revend le bien) : Lorsqu’une société indonésienne revend un bien immobilier, un impôt final de 10% s’applique sur le prix de cession brut. Certains notaires peuvent structurer l’opération pour réduire cette imposition à 5%.
Si les dividendes remontent directement à une personne physique, la France applique la flat tax de 30%. Les 10% déjà payés en Indonésie sont imputés en crédit d’impôt, mais la charge globale reste autour de 30%.
Si les dividendes sont versés à une holding française détenant au moins 25% de la société, le régime mère-fille s’applique. Dans ce cas, 95% des dividendes sont exonérés et seule une quote-part de 5% est imposée à l’IS (≈1,25%). Le coût global descend alors à ≈ 11% (10% Indonésie + 1,25% France).
Il existe aussi une alternative : financer la société par un prêt d’actionnaire plutôt que par du capital. Le remboursement du capital n’est pas imposé (il s’agit d’une dette) ; seuls les intérêts sont fiscalisés (retenue de 15 % en Indonésie grâce à la convention).
Share deal (cession des parts de la PT PMA) : Ici, vous ne vendez pas l’actif immobilier, mais directement les parts de la société qui le détient. L’Indonésie applique alors une retenue d’environ 5%. En théorie, cette taxe porte sur la plus-value (prix de vente – prix d’acquisition des titres), mais en pratique, les notaires appliquent presque toujours 5% du prix de vente brut pour sécuriser la transaction. En France, cette cession est assimilée à une plus-value mobilière, soumise à la flat tax de 30% (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux). Les 5% déjà payés en Indonésie sont imputés en crédit d’impôt, ce qui réduit la charge effective.
4. Bons réflexes de conformité :
Un investissement immobilier à Bali ne s’arrête pas à l’achat : il faut gérer correctement les flux et les obligations fiscales.
Sécuriser vos titres : toujours passer par un notaire (PPAT) pour un Hak Sewa, Hak Pakai ou une transaction HGB. Vérifiez le zonage du terrain (touristique ou résidentiel) et les permis (PBG/SLF).
Encaissement en IDR : toutes les transactions domestiques doivent se faire en rupiah. Ouvrez un compte local et encaissez vos loyers en IDR.
Déclarations fiscales (PPh Art. 4(2), 10% final) :
Location au mois : chaque mois, vous payez 10% du brut. Si le locataire est une société, il prélève l’impôt et vous remet une attestation. Si c’est un particulier, vous payez vous-même via e-billing (code 411128-403) avant le 15 du mois, et déclarez avant le 20.
Location annuelle (ou 6 mois) : si le paiement est global, vous déclarez et payez immédiatement 10% sur la totalité. Si le paiement est fractionné (par semestre ou trimestre), vous déclarez au fur et à mesure.
Location pluriannuelle (2–3 ans ou plus) : si le paiement est unique, vous payez 10% sur la totalité dès encaissement. Si le paiement est échelonné par année, vous déclarez chaque année séparément.
Courte durée (<30 jours avec services) : il ne s’agit plus de location résidentielle, mais d’une activité hôtelière. Il faut une licence spécifique et s’appliquent la taxe locale PBJ (~10%) et l’impôt société (22%) ou le régime simplifié (0,5%), pas le régime final à 10%.
Archivage : conservez tous vos justificatifs (SSP/e-bupot pour l’impôt, SPPT pour la taxe foncière, contrats de bail).
En France : si vous êtes résident fiscal français et que vous n’avez pas créé de PTPMA, vous devez déclarer vos loyers indonésiens (formulaire 2047 → 2042-C). Ils sont exonérés d’IR grâce à la convention, mais intégrés au calcul du taux effectif et soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
5. Questions fréquentes (FAQ express) :
Le 10% sur les loyers et le 10% à la revente « soldent-ils tout » en Indonésie ?
Oui, en principe (impôts finaux PPh 4(2) et PP 34/2016). Mais à Bali, si ta location ressemble à une activité hôtelière (location au mois avec services type ménage quotidien, réception, changement de linge…), les autorités locales peuvent requalifier : on bascule alors vers PBJ ~10% (taxe « hôtel ») + IS 22 % (ou 0,5% en régime simplifié), au lieu du régime 10% final. Pour rester dans le 10% final, privilégie des baux annuels ou pluriannuels, sans services « hôteliers ».
Puis-je appliquer le régime « 0,5 % UMKM » (PP 23/2018) au lieu du 10% ?
Le 0,5% du CA est possible pour une PT PMA pendant 3 ans, mais pas pour les revenus locatifs immobiliers. Il ne remplace pas le 10% final sur les loyers. Tu peux l’utiliser en parallèle pour d’autres activités commerciales (séparées et correctement comptabilisées), mais pas pour les loyers de terrains/bâtiments.
Les locations longue durée paient-elles la taxe « hôtel » de 10 % (PBJ) ?
Non, si c’est un bail résidentiel (≥ 6–12 mois) sans services hôteliers. Oui, potentiellement en cas de location mensuelle avec services (type Airbnb « serviced »), car requalification possible en activité d’hébergement : PBJ ~10% + IS 22%.
Comment prouver en France que mes revenus ont déjà été taxés en Indonésie ?
Conserve les bukti potong / SSP / e-bupot (retenues à la source et paiements du 10% final) et les contrats. En France, les loyers sont exonérés d’IR (méthode d’exemption avec progressivité), mais soumis aux prélèvements sociaux 17,2% (dont 6,8% de CSG déductible). En cas de requalification à Bali, conserve aussi les preuves de PBJ et d’IS. La fiscalité est différente si les loyers sont encaissés via une PTPMA (ce que nous vous recommandons).
Et si je passe par une société étrangère (LLC US, société FR) pour encaisser les loyers ?
Peu optimal : l’Indonésie applique alors le régime non-résident PPh 26 = 20% du brut (sauf réduction par traité), généralement plus lourd que le 10% final via PT PMA.
Conclusion
Investir à Bali est une formidable opportunité, mais cela exige une structuration solide. Contrairement à l’investissement en nom propre (Hak Pakai ou Hak Sewa), souvent fragile et en zone grise, la PT PMA est la solution la plus propre et sécurisée. C’est la seule structure qui permet d’exploiter légalement un bien, d’embaucher du personnel et de préparer une revente crédible à des investisseurs institutionnels.
Avec une PT PMA, la fiscalité est claire : 10% final sur les loyers et 10% à la revente (parfois optimisable à 5% via certains notaires). En combinant la société indonésienne avec une holding française (>25% du capital), vous réduisez encore la fiscalité de remontée grâce au régime mère-fille (≈ 11% au lieu de 30%). Enfin, en structurant l’apport entre capital social et prêt d’actionnaire, vous conservez la possibilité de récupérer votre mise sans imposition (remboursement du prêt), avec seulement les intérêts soumis à une retenue limitée (15% maximum, grâce à la convention fiscale France–Indonésie).
En résumé : la PT PMA est la meilleure solution pour tout investisseur sérieux à Bali. Elle garantit la légalité, la lisibilité fiscale et la capacité de réinvestir ou de rapatrier les fonds dans les meilleures conditions.
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