Lieu de vie, investissement patrimonial, projet de liberté, diversification intelligente…mais une même question revient toujours : par où commencer, et à qui faire confiance ? Dans cet article, nous dévoilons comment Bali Dreamcraft structure des projets immobiliers clairs, sécurisés et humains, adaptés à chaque profil. Formats de projets, budgets réalistes, choix des zones, accompagnement stratégique, logique de rendement…une plongée concrète dans la manière de transformer une intention en projet solide, même à distance. Un regard lucide, loin des promesses faciles, pour investir à Bali avec sens, sérénité et vision long terme.
Nicolas
29 janv. 2026
Bali, une terre de nature brute et d’attraction mondiale.
Bali est une terre de volcans actifs, de jungles profondes, de cascades sacrées et de plages de sable noir façonnées par le feu et l’océan. On y surfe au lever du soleil, on y vit au rythme des saisons, on y retrouve une relation plus simple au temps et à la nature.
Depuis des années, l’île attire des voyageurs, des entrepreneurs, des créateurs et des familles du monde entier. Elle figure régulièrement parmi les destinations les plus appréciées au monde sur les grandes plateformes internationales telles que TripAdvisor.
Cette attractivité crée deux marchés majeurs :un marché touristique extrêmement dynamique, porté par une demande forte en hébergement de qualité, et un marché résidentiel en pleine croissance, nourri par l’arrivée continue d’expatriés, d’entrepreneurs et de familles qui choisissent de s’installer durablement à Bali.
Mais Bali n’attire pas seulement pour sa beauté : c’est aujourd’hui l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Asie du Sud-Est, soutenu par cette double demande, touristique et résidentielle, ainsi que par une évolution rapide des infrastructures. Beaucoup viennent d’abord pour découvrir l’île…et envisagent ensuite d’y créer un ancrage, un projet de vie, un investissement, ou un équilibre entre les trois.
Bali Dreamcraft : structurer un projet dans un environnement complexe.
Construire ou investir à Bali ne s’improvise pas. Cadre légal, droit foncier, structuration fiscale, choix de la zone, qualité du terrain, partenaires locaux : l’environnement est riche, mais aussi complexe lorsqu’on ne le maîtrise pas. Chez Bali Dreamcraft, nous accompagnons nos clients pour transformer une intention en un projet structuré, sécurisé et cohérent. Nous intervenons sur l’ensemble du cycle : structuration juridique et fiscale, recherche du foncier, faisabilité réglementaire et technique, conception architecturale, construction et accompagnement à la mise en exploitation. Notre rôle est d’apporter de la clarté, de la méthode et de la sérénité dans un écosystème qui peut sembler opaque.
Construire avec respect et responsabilité.
À Bali, la terre n’est pas un simple actif. Avant chaque projet, nous réalisons des cérémonies traditionnelles afin de poser une intention juste et d’entrer en harmonie avec le lieu.
Nous travaillons avec des artisans balinais dans une relation de confiance durable, et privilégions des projets intégrés dans leur environnement : ventilation naturelle, volumes adaptés au paysage, matériaux cohérents avec le climat tropical.
Nous accordons une attention particulière au respect du zonage, à la qualité des accès, à la gestion de l’eau et au bon dimensionnement des projets, afin de garantir des constructions durables, cohérentes avec leur environnement et agréables à vivre dans le temps.
Leasehold ou Freehold : structurer correctement son investissement.
En Indonésie, il existe deux principaux modes de détention du foncier : le leasehold (droit de location longue durée) et le freehold (équivalent indonésien d’un bail emphytéotique).
Pour la majorité des projets orientés rendement locatif, nous privilégions le leasehold. Les baux sont généralement conclus sur 25 à 30 ans, avec des options de renouvellement. Dans notre approche, nous cherchons systématiquement à sécuriser un minimum de 30 ans lorsque cela est possible.
Le leasehold doit être compris comme un investissement sur une durée définie : un actif exploité, valorisé, puis arbitré, sans nécessairement créer un attachement patrimonial absolu au foncier. Même si ce modèle peut surprendre en Europe, il est parfaitement intégré au marché balinais. En pratique, 90% des transactions à Bali, y compris les opérations faites par des Indonésiens, sont faites en leasehold.
Le freehold, quant à lui, correspond davantage à des projets très personnels ou patrimoniaux. Les terrains sont plus chers, la rentabilité locative souvent moins attractive, et la structuration administrative plus lourde pour un investisseur étranger. Cela reste une option pertinente pour certains profils spécifiques.
Lorsqu’un capital est détenu via une holding ou une structure entrepreneuriale, il est nécessaire d’investir via une PT PMA, une société Indonésienne à 100% capitaux étrangers. Dans certains cas, un leasehold peut également être détenu à titre personnel, notamment lorsque l’investissement provient d’un patrimoine privé ou d’un héritage. Cette option nécessite toutefois une analyse fiscale et juridique au cas par cas. Notre rôle est d’orienter chaque client vers la structure la plus cohérente avec son projet, sa situation et son horizon de temps.
Une plateforme de projets pour différents rêves.
Chaque personne arrive à Bali avec une intention différente. Certains veulent un lieu de vie pour venir se ressourcer quelques mois par an. D’autres souhaitent construire un actif patrimonial. D’autres enfin cherchent à investir de manière intelligente dans une île qui continue d’attirer le monde entier. C’est pour répondre à cette diversité que Bali Dreamcraft développe aujourd’hui plusieurs formats :
1) Villas individuelles, à partir de 85 000€ (hors terrain et ameublement) conçues sur mesure pour créer un lieu profondément personnel, adapté à un mode de vie, une famille, une vision.
2) Projets partagés, accessibles à partir de 25 000€ par part, permettant d’accéder à des opérations plus ambitieuses tout en mutualisant le risque.
3) Projets de lofts, à partir de 75 000€ (terrain compris sur 25 ans), pensés pour des budgets plus accessibles avec un fort potentiel locatif.
Chaque format est une porte d’entrée différente vers Bali. Le point commun reste le même : créer des lieux désirables, bien pensés, simples à exploiter et agréables à vivre.
Poser les bases avant de construire.
Construire ou investir à Bali peut sembler complexe : cadre légal, structuration juridique et fiscale, sélection du terrain, vérifications techniques, notaire, création de société, compréhension des usages locaux. Lorsqu’on n’est pas sur place et que l’on ne maîtrise pas l’écosystème indonésien, il est difficile de savoir par où commencer et à qui faire confiance.
C’est précisément pour répondre à cette complexité que Bali Dreamcraft a structuré un accompagnement clair, opérationnel et sécurisant, permettant de transformer une intention en un projet immobilier concret, cohérent et maîtrisé.
Nous structurons chaque projet immobilier selon 4 grandes étapes :
Phase 1 - Structuration du projet (2 à 3 mois) : Structuration stratégique, sécurisation foncière, validation de la faisabilité, cadrage global, optimisation technique et budgétaire, préparation opérationnelle.
Phase 2 - Construction (environ 8 mois) : Réalisation du projet, suivi de chantier, coordination des artisans, contrôle qualité et livraison.
Phase 3 - Ameublement & Mise en service (1 mois) : Conception de l’aménagement intérieur, sélection du mobilier et des équipements, achats, logistique, installation, décoration, préparation à l’exploitation.
Phase 4 - Exploitation & Valorisation : Mise en location, gestion opérationnelle, optimisation de la performance, maintenance, valorisation patrimoniale et stratégie de sortie.
Chaque phase répond à des enjeux distincts et nécessite des compétences spécifiques. La réussite d’un projet se joue très largement dès la Phase 1.
🚀 LE PACK PHASE 1 - STRUCTURATION DU PROJET
Le Pack Phase 1, d’un montant de 5 000€, correspond à la phase de structuration stratégique et opérationnelle du projet. Il permet de poser des bases solides avant tout engagement de construction et d’éviter les erreurs coûteuses liées à une mauvaise anticipation.
Cette phase constitue la première étape de votre investissement à Bali. Concrètement, nous accompagnons le client sur toute la phase amont, souvent entièrement à distance, dans une relation fluide, directe et continue. Les échanges se font par appels, visio et WhatsApp, avec un accès permanent à l’équipe pour poser des questions, arbitrer, comprendre et décider sereinement.
Le Pack Phase 1 inclut notamment :
Accompagnement stratégique et structuration du projet : définition des usages (résidence, investissement, mix), budget cible, logique de rendement, structuration juridique et fiscale, organisation du projet, coordination des interlocuteurs.
Recherche, validation et sécurisation du terrain : analyse des zones pertinentes, zoning, constructibilité, accès, cohérence réglementaire et environnementale, accompagnement jusqu’à la signature chez le notaire.
Études techniques initiales du terrain (incluses) : réalisation et prise en charge des premières études techniques nécessaires à la validation du projet, notamment relevé topographique et mesures précises du terrain, analyse des contraintes physiques et d’implantation, étude géotechnique de principe pour la définition des fondations.
Conception initiale du projet : implantation, premières esquisses, plans 2D et modélisations 3D.
Chiffrage global et planning prévisionnel : estimation budgétaire complète et structuration du calendrier du projet.
Création de société si nécessaire.
⚠️ Ne sont pas inclus dans ce pack : les frais de création de société (PT PMA), réalisés par notre cabinet comptable et notaire partenaire, à partir de 1 250€ ; les frais de notaire liés à l’acquisition du terrain (en général autour de 1% du prix du terrain). Les études techniques approfondies éventuelles (étude géotechnique détaillée, relevé topographique précis), qui sont commandées uniquement si nécessaires et facturées séparément.
✅ Cette phase dure en moyenne 2 à 3 mois, selon la complexité du projet et la disponibilité des opportunités foncières. À l’issue de cette phase, vous serez l’heureux locataire d’un terrain à Bali et vous aurez un projet structuré, sécurisé, chiffré, et prêt à entrer en phase de réalisation.
Beaucoup d’acteurs ne facturent pas cette phase, mais se rémunèrent plus tard dans le projet, souvent sans transparence sur les marges, les choix fonciers ou les arbitrages. Chez Bali Dreamcraft, nous avons fait le choix inverse : séparer clairement la phase de structuration du projet de la phase de construction, afin de garantir l’indépendance des décisions, la lisibilité des coûts et la qualité du projet.
Choisir la bonne zone : là où le projet prend tout son sens.
À Bali, le choix de la zone est déterminant. Il influence directement le budget, le type de projet possible, la demande locative, la valorisation à long terme et l’expérience de vie. On distingue généralement trois grandes catégories de zones.
1) Zones en développement
Ce sont aujourd’hui les zones les plus intéressantes pour anticiper la croissance future. Elles offrent encore des prix accessibles, tout en bénéficiant progressivement de nouvelles infrastructures, de commerces et d’un attrait croissant. On retrouve par exemple des secteurs comme Kedungu, Nusa Dua, Munggu, Sanur et certaines zones en périphérie encore peu exploitées.
Dans ces zones, il est possible de trouver des terrains à partir d’environ 15 000€ pour 100 m² sur un bail de 30 ans, parfois moins selon l’emplacement exact, l’accès et la qualité du terrain. Ce sont des zones idéales pour des projets à horizon long terme, avec un fort potentiel de valorisation.
2) Zones très demandées et déjà établies
Ce sont les zones les plus connues et les plus liquides du marché : Canggu, Pererenan, Uluwatu, Bingin, Berawa, Seseh, etc. La demande y est forte, aussi bien pour la location courte durée que pour la revente. Les prix du foncier y sont logiquement plus élevés.
Dans une zone comme Canggu, on se situe généralement autour de 50 000 à 65 000€ pour 100 m² sur un bail de 30 ans, selon l’emplacement précis, l’accès et la qualité du terrain.
Dans des zones un peu plus périphériques mais toujours très attractives, comme Munggu ou certains secteurs de Kerobokan, on peut encore trouver des opportunités autour de 15 000 à 25 000€ pour 100 m² sur 30 ans.
3) Zones touristiques ou émergentes à fort potentiel locatif
Certaines zones plus touristiques ou encore peu exploitées peuvent offrir des opportunités intéressantes pour des projets orientés location courte durée, notamment dans des secteurs comme Amed, Lovina, Munduk, ou certaines parties de la côte est et nord de Bali.
Dans ces zones, les prix peuvent être très variables, mais il est parfois possible de trouver des terrains à moins de 10 000€ pour 100 m² sur 30 ans, en fonction de l’accessibilité, de la vue, de la proximité de la mer et des infrastructures.
Ce sont des zones qui demandent une lecture fine du marché et une vraie réflexion stratégique sur le type de produit à développer.
Chaque projet est unique. Le choix de la zone dépend toujours du budget, du type de projet, de l’horizon d’investissement, de l’usage personnel éventuel, et du niveau de risque accepté. Notre rôle est précisément d’apporter ce regard stratégique, d’éviter les erreurs classiques de localisation, et de guider les choix en fonction de la réalité du terrain. Pour obtenir une analyse plus précise des zones, des budgets et des opportunités actuelles, nous invitons simplement à réserver un premier échange avec nous.
Des budgets clairs pour construire en toute sérénité.
Nous avons structuré des budgets simples et lisibles afin d’éviter toute ambiguïté.
Prix indicatifs de construction (hors terrain et ameublement) :
1 chambre (avec piscine), à partir de 85 000€
↳ 85-100 m² construits
2 chambres (avec piscine), à partir de 105 000 €
↳ 110-130 m² construits
3 chambres (avec piscine), à partir de 125 000€
↳ 135-160 m² construits
4 chambres (avec piscine), à partir de 165 000€
↳ 180-210 m² construits
5 chambres (avec piscine), à partir de 205 000€
↳ 230-270 m² construits
6 chambres, à partir de 255 000€
↳ 280-320 m² construits
Ces budgets correspondent à une villa complète, prête à être meublée, incluant notamment :
la construction et la piscine,
l’électricité, la plomberie et la climatisation,
les salles de bain équipées,
la cuisine (hors électroménager),
les rangements fixes et dressings,
les portes, l’éclairage et les finitions,
les démarches administratives et légales,
le permis de construire
les taxes locales de village et banjar
la supervision du chantier.
⚠️ Ne sont pas inclus : le terrain, le mobilier, l’électroménager et certaines options spécifiques (sauna, jacuzzi, etc.).
Trouver l’équilibre entre plaisir et performance.
À Bali, deux grands modèles existent : la location courte durée et la location longue durée. La majorité de nos projets sont conçus pour fonctionner en courte durée, tout en restant flexibles.
Sur une villa 2 chambres bien positionnée :
Revenu net mensuel estimé : 1 680 - 2 100€
Revenu net annuel : 20 000 - 25 000€
Rendement net estimatif : 13 - 17%, avec un potentiel jusqu’à 20% sur certains projets très bien optimisés.
Ces chiffres ne sont pas des promesses. Ils donnent un ordre de grandeur basé sur des hypothèses observables. Pour nous, la performance doit rester saine, compatible avec un projet de vie et une vision durable du territoire.
Une relation humaine avant tout.
Nous ne construisons pas seulement des lieux. Nous construisons des relations de confiance, dans la durée. Nous aimons travailler avec des personnes qui partagent une certaine vision : le respect du lieu et des personnes, le sens du détail, la patience, la recherche du beau et une forme d’intelligence collective.
Bali est un territoire vivant, précieux et fragile. Notre responsabilité est d’y créer des projets qui élèvent, qui durent, et qui transmettent une valeur saine aux générations futures.e collective. Bali est un cadeau fragile. Notre responsabilité est de le transmettre sans l’abîmer.
Investir à Bali, comme tout investissement, comporte une part de risque et d’incertitude. Les informations et accompagnements que nous proposons ont pour objectif d’éclairer, de structurer et de sécuriser un projet, mais ne remplacent jamais une décision personnelle et responsable. Chaque investisseur est invité à effectuer ses propres recherches et, si nécessaire, à consulter ses propres conseillers indépendants. Les décisions finales et leurs conséquences restent sous la responsabilité de l’investisseur. Bali Dreamcraft agit comme partenaire d’accompagnement et de coordination, sans garantie de résultat financier.
