1. Définir la stratégie d’usage

Tout projet commence par une question simple : pourquoi voulez-vous construire à Bali ? La réponse n’est pas anodine. Voulez-vous une résidence personnelle pour vivre une partie de l’année ? Envisagez-vous de louer la villa à long terme à des expatriés ? Ou souhaitez-vous en faire une activité commerciale, avec de la location courte durée type hôtelière ?

La stratégie choisie détermine tout le reste : le type de société à créer, les licences nécessaires, la zone dans laquelle vous pouvez construire, et même la fiscalité qui s’appliquera. Par exemple, une villa utilisée uniquement pour usage privé ne demandera pas les mêmes autorisations qu’un projet exploité comme un mini-hôtel. C’est donc la toute première étape, celle qui donne le cap à votre investissement.

2. Créer une société PT PMA

Pour les étrangers, la création d’une PT PMA est incontournable dès lors que l’on souhaite exploiter un bien à Bali, en particulier commercialement. Cette société, qui signifie « Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing », est une société de droit indonésien à capitaux étrangers.

Concrètement, c’est elle qui vous donne le droit de signer des contrats fonciers, de détenir un droit de construction sur un terrain (Hak Guna Bangunan), d’ouvrir un compte bancaire local et d’employer du personnel. Mais c’est aussi, et c’est important de le préciser, un outil d’optimisation fiscale.

La PT PMA est donc à la fois une protection juridique et un levier économique. Sans elle, vous ne pouvez pas exploiter légalement une villa comme activité commerciale.

3. Vérifier le zonage

Une fois la société prête, il faut s’assurer que le terrain qui vous intéresse est situé dans une zone compatible avec votre projet. À Bali, le territoire est découpé en différentes zones : résidentielles, commerciales, agricoles ou protégées. Construire dans une zone non adaptée, c’est courir le risque de ne jamais obtenir les autorisations nécessaires, voire d’être sanctionné plus tard.

Le zonage est vérifié via des documents comme le KKPR ou les cartes officielles d’urbanisme. Cela peut sembler fastidieux, mais c’est une étape fondamentale. Trop d’investisseurs se laissent séduire par un beau terrain sans vérifier ce point, et se retrouvent ensuite bloqués administrativement.

4. Rechercher et négocier le terrain

La recherche du terrain est souvent la partie la plus excitante du projet. Mais elle ne se limite pas à trouver une belle parcelle avec vue sur les rizières ou l’océan. Il faut regarder des éléments plus techniques : la durée du bail (souvent 25 à 30 ans avec possibilité de prolongation), l’accès routier (suffisamment large pour une voiture), la proximité des réseaux d’eau et d’électricité, et bien sûr la négociation du prix et des conditions de paiement.

Chaque détail compte. Un bail trop court réduit la valeur de revente future. Un accès trop étroit peut compliquer la construction ou l’exploitation. Et un mauvais contrat peut laisser place à des augmentations de loyer non prévues. La recherche du terrain, c’est donc l’art de trouver non seulement un lieu idéal, mais aussi une base juridique et économique solide.

5. Réaliser une due diligence complète

C’est sans doute l’étape la plus importante pour sécuriser votre projet : la due diligence. Elle consiste à vérifier que le terrain est « propre » juridiquement et techniquement. Cela inclut la vérification du titre de propriété, l’absence de dettes ou d’hypothèques, la confirmation que tous les héritiers ont bien donné leur accord, et l’examen des limites exactes du terrain.

Une due diligence sérieuse va aussi plus loin : étude de sol pour s’assurer que le terrain est constructible, analyse des risques d’inondation, conformité environnementale si le projet est d’envergure. C’est cette étape qui fait la différence entre un investissement sûr et un cauchemar juridique.

6. Signer officiellement devant notaire

Lorsque tout est vérifié, vient le moment de la signature. Le notaire, appelé PPAT en Indonésie, rédige l’acte officiel qui formalise la transaction. C’est ce document qui donne une valeur légale au bail ou au droit de construire. Les paiements se font généralement par étapes, parfois via un compte séquestre, afin de sécuriser les deux parties.

Sans cette signature, aucune transaction n’a de véritable valeur. Le passage devant notaire est donc la validation finale de l’acquisition du terrain.

⚠️ Note importante sur les notaires indonésiens (PPAT) : Contrairement aux notaires français, les notaires indonésiens ne réalisent pas de due diligence complète. Leur rôle se limite à rédiger et enregistrer l’acte de transaction. Ils ne garantissent pas que le vendeur est bien le propriétaire légal ni que le terrain est libre de tout litige. Cela signifie qu’une due diligence séparée, réalisée par un avocat ou un consultant, est absolument indispensable.

7. Obtenir les autorisations de construire

Avant de commencer à construire, deux étapes administratives sont indispensables. La première est l’obtention du KKPR, qui confirme que votre projet respecte bien le zonage. La seconde est le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), l’équivalent du permis de construire en Indonésie.

Contrairement à une croyance répandue, il n’est pas possible légalement de commencer les travaux et de demander le permis ensuite. Le PBG doit être obtenu avant le lancement du chantier. Construire sans autorisation expose à des amendes, voire à des démolitions en cas de contrôle.

8. Élaborer les plans 2D et 3D

Une fois le PBG en main, les architectes peuvent affiner les plans. Les plans 2D permettent de définir l’organisation des espaces, la surface des pièces, les réseaux techniques. Les plans 3D donnent vie au projet en permettant de visualiser le rendu final, avec ses matériaux, ses couleurs et son ambiance.

Ces plans ne sont pas seulement esthétiques : ils servent aussi de référence pour établir les devis et s’assurer que le budget sera respecté.

9. Lancer et superviser la construction

La construction peut alors commencer. C’est une étape longue et exigeante, où tout doit être suivi de près. Des contrats clairs avec les artisans, une supervision régulière du chantier et des rapports précis permettent de limiter les retards et de garantir la qualité.

C’est ici que l’accompagnement prend toute son importance. Un chantier mal encadré peut vite déraper, que ce soit en termes de délais ou de coûts.

10. Obtenir le certificat d’utilisation (SLF)

Enfin, une fois la construction terminée, il reste une dernière étape administrative : l’obtention du SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Ce certificat confirme que la villa est conforme au permis obtenu et qu’elle peut être utilisée ou exploitée légalement. Sans SLF, l’usage est considéré comme irrégulier, et vous vous exposez à des sanctions.