Quand on parle d’investissement immobilier à Bali, beaucoup pensent immédiatement à la location courte durée. Airbnb, Booking…les villas qui se louent à la nuit semblent être la promesse d’un rendement imbattable. En réalité, ce n’est pas toujours vrai.
Nicolas Subra
23 août 2025
Les limites de la location courte durée :
Sur le papier, l’Airbnb fait rêver : des prix à la nuit élevés, une demande soutenue, un rendement brut attractif. Mais dans la pratique, cette stratégie s’accompagne de nombreuses contraintes :
Des terrains plus chers : pour exploiter une villa en Airbnb, vous devez construire en zone rose (touristique). Ces terrains coûtent beaucoup plus cher que les terrains résidentiels en zone jaune.
Une dépendance aux plateformes : vos revenus reposent sur les algorithmes et les règles d’Airbnb ou Booking, qui peuvent évoluer du jour au lendemain. Un mauvais avis ou un changement de classement peut impacter lourdement vos résultats.
Des frais et commissions élevés : les plateformes (Airbnb, Booking, Agoda…) prélèvent entre 15 et 20% de commission sur chaque réservation.
Des frais d’agence importants : si vous déléguez la gestion à une agence locale, elle prend généralement 15 à 20% supplémentaires de vos revenus. Certaines facturent aussi des frais fixes de marketing (shooting photo, annonces, promotions…), qui viennent encore réduire vos marges.
Des coûts de maintenance importants : rotation des locataires, ménage quotidien, gestion du staff, usure accélérée de la villa… Le coût réel d’exploitation est souvent largement sous-estimé.
Résultat : une fois additionnés le prix du terrain, les charges fixes, les commissions, les frais d’agence et les frais de gestion, la rentabilité nette est souvent bien loin des promesses initiales.
Pourquoi le moyen et long terme est une alternative plus simple et plus rentable ?
À l’inverse, la location moyen et long terme répond à un besoin réel : celui des expatriés et familles qui veulent s’installer durablement à Bali. Et les avantages sont nombreux :
Des terrains plus accessibles : en zone jaune (résidentielle), les prix sont beaucoup plus bas que dans les zones touristiques.
Une fiscalité claire et unique : les revenus sont soumis à un impôt final de 10% sur loyers (pour un particulier), sans taxe hôtelière supplémentaire.
Des revenus stables et prévisibles : un bail d’un an ou plus permet d’avoir des loyers fixes, sans dépendre des avis clients ou de la saisonnalité touristique.
Des frais de gestion réduits : pas besoin de staff complet ni d’entretien quotidien. Le turnover est faible, donc l’usure de la villa est largement diminuée.
En résumé, le moyen et long terme offre une rentabilité nette souvent supérieure, avec beaucoup moins de stress et de contraintes.
La spécialisation Bali Dreamcraft.
Chez Bali DreamCraft, nous accompagnons nos clients aussi bien sur des projets de location courte durée (Airbnb, Booking…) que sur la location moyen et long terme. Mais notre véritable spécialisation se trouve dans cette seconde approche, bien plus stable et durable pour les investisseurs.
Nous construisons des villas clés en main, pensées spécifiquement pour répondre aux besoins de cette clientèle :
De grands jardins adaptés aux familles et aux séjours longue durée.
Des emplacements stratégiques : proches des écoles, commerces et commodités, mais en retrait des zones touristiques saturées.
Une approche responsable : jamais sur des rizières, uniquement sur des terrains déjà utilisés (friches), et toujours avec un respect profond de la culture locale (chaque villa intègre un temple balinais).
Notre mission est simple : rendre l’investissement à Bali accessible, rentable et durable, en privilégiant la stabilité et la tranquillité pour nos investisseurs.
