Bali n’a cessé d’évoluer au fil des décennies, chaque génération d’expatriés et d’investisseurs repoussant un peu plus loin les frontières du développement. Après Kuta, Seminyak puis Canggu, une nouvelle zone attire toutes les attentions : Kedungu. Encore préservé mais déjà en pleine mutation, ce village côtier réunit tous les ingrédients pour devenir le prochain hotspot de l’île.
Nicolas Subra
2 sept. 2025
Une île qui se développe par vagues.
Bali s’est toujours transformée en suivant une logique claire : les investisseurs et les expatriés avancent par zones successives, au rythme du développement touristique et de la recherche de nouveaux espaces de vie.
Kuta a été la première étape. Dès les années 90, c’était le cœur du tourisme : surf, nightlife, hôtels accessibles. Mais aujourd’hui, c’est un secteur saturé, bruyant et peu attractif pour l’investissement haut de gamme.
Seminyak a pris le relais dans les années 2000. Plus chic, plus haut de gamme, avec des villas, des restaurants et des beach clubs iconiques. Mais là aussi, la saturation et l’explosion des prix ont fini par freiner les opportunités.
Canggu est ensuite devenu, dans les années 2010, le spot des digital nomads, des expatriés jeunes et des amateurs de surf. C’est aujourd’hui la zone la plus dynamique de Bali…mais aussi l’une des plus chères et congestionnées. Les terrains y atteignent des prix record, et la densité réduit la qualité de vie.
À chaque fois, le schéma est le même : la zone devient attractive, les prix grimpent, puis les investisseurs et expatriés cherchent un peu plus loin.
Les alternatives voisines…et leurs limites.
Avant d’arriver à Kedungu, plusieurs zones ont attiré l’attention. Mais chacune a ses freins structurels :
Seseh : un charmant village côtier, avec de belles villas et une atmosphère paisible. Beaucoup d’investisseurs s’y sont déjà positionnés, et les prix ont grimpé rapidement. Résultat : le potentiel de rentabilité est aujourd’hui plus faible, et la plus-value est en grande partie déjà intégrée. C’est une belle zone résidentielle, mais les opportunités sont rares.
Cemagi : malgré une localisation intéressante entre Seseh et Tanah Lot, la zone peine à séduire. Pourquoi ? Parce qu’elle manque de moteurs forts. Pas de plage vraiment attractive, pas de spot de surf reconnu, pas de pôle de vie expat. On trouve quelques commerces, mais le village reste très étalé, sans vrai cœur dynamique. Beaucoup décrivent Cemagi comme une zone un peu « entre-deux » : agréable pour une villa isolée, mais sans l’attractivité nécessaire pour créer une vraie communauté et faire décoller le marché.
Nyanyi : longtemps vue comme « la prochaine zone à la mode », Nyanyi est en réalité dominée par un seul gros acteur. Un investisseur russe a acheté la majorité des terrains proches de la plage et développé un immense complexe, avec notamment un Beach Club (Luna Beach Club). C’est un lieu agréable pour passer une journée, se balader et profiter du club, mais ce type de développement bloque la création d’une vie de quartier diversifiée. L’accès à la plage devient compliqué, les commerces indépendants ont peu d’espace pour s’installer, et la zone risque de rester tournée vers ce complexe unique, sans générer une vraie dynamique expat comme à Canggu.
Tanah Lot : célèbre dans le monde entier pour son temple et ses couchers de soleil, Tanah Lot est avant tout une destination touristique ponctuelle. On vient y passer une heure, prendre des photos, admirer le temple… mais on ne s’y installe pas. Pas de surf, pas de cafés de quartier, pas de communauté expat. En clair, c’est une zone magnifique, mais qui ne pourra jamais vraiment devenir un pôle résidentiel attractif.
Kedungu : la prochaine étape naturelle.
Juste après Tanah Lot, Kedungu réunit tous les ingrédients pour devenir la prochaine zone phare de Bali. Le surf y tient une place centrale : le spot est reconnu, accessible aussi bien aux débutants qu’aux surfeurs confirmés, et l’histoire de Bali a prouvé que chaque grand pôle s’est construit autour de cette culture (Kuta hier, Canggu et Uluwatu aujourd’hui).
La plage de Kedungu reste encore large, sauvage et authentique, un paysage rare dans une île où la densité touristique efface peu à peu les rizières. C’est ce mélange, plage préservée et rizières qui descendent jusqu’à la mer, qui attire déjà une nouvelle génération d’expatriés et de familles en quête de tranquillité, loin du chaos de Canggu.
La vie de quartier commence aussi à s’organiser : cafés, restaurants, studios de yoga, salles de sport et petits commerces ouvrent les uns après les autres. Tout cela à seulement quinze minutes de Canggu, ce qui permet de profiter de l’énergie des hubs existants tout en vivant dans un environnement plus calme et verdoyant. Et surtout, les prix restent encore bien en dessous de ceux de Canggu ou même de Seseh, alors que la demande ne cesse de croître.
Pourquoi investir maintenant ?
Investir à Kedungu aujourd’hui, c’est investir dans le « nouveau Canggu »… mais à ses débuts. Les loyers y sont déjà solides grâce à une demande long terme portée par les expatriés, les familles et les surfeurs qui cherchent une alternative aux zones saturées.
Le potentiel de valorisation est immense : les prix des terrains et des villas devraient suivre le même schéma qu’à Canggu il y a 5 ans, avec des plus-values significatives pour les pionniers. Dans le même temps, les infrastructures se développent rapidement, routes, commerces, services, mais la zone conserve encore son authenticité et son cadre naturel.
En clair, Kedungu combine ce qu’aucune autre zone n’offre aujourd’hui : un marché encore abordable, une vraie qualité de vie, et une perspective de croissance durable.
Conclusion
Bali s’est toujours développée par cercles successifs : Kuta → Seminyak → Canggu → Kedungu.
Aujourd’hui, Seseh est déjà trop cher, Cemagi manque d’attractivité, Nyanyi est verrouillé par un seul investisseur, et Tanah Lot reste avant tout un site touristique. La suite logique, naturelle et inévitable, c’est Kedungu. C’est une zone qui combine rentabilité immédiate grâce à des loyers nets solides, simplicité de gestion avec une forte demande en location longue durée, et surtout un potentiel de valorisation à long terme unique. Pour un investisseur, c’est l’opportunité rare d’entrer dans un marché encore abordable, mais déjà en pleine ascension.
Chez Bali Dreamcraft, nous connaissons Kedungu mieux que quiconque : nous y avons déjà mené plusieurs projets et nous suivons de près chaque évolution du marché. Grâce à ce réseau local, nous sommes capables de dénicher des terrains à des prix imbattables, avant qu’ils n’explosent.
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