Investir à Bali peut sembler simple au premier abord, mais au-delà du prix affiché d’un terrain ou d’une villa, il existe de nombreux frais à anticiper pour sécuriser son projet. De la création de la société locale (PT PMA) au visa investisseur, en passant par la recherche de terrain, la construction, l’ameublement et les frais de notaire, chaque étape implique des coûts spécifiques. Dans cet article, nous faisons le point de manière claire et transparente sur tous les coûts à prévoir pour un investissement immobilier à Bali, afin que vous puissiez bâtir votre projet avec une vision réaliste et complète.
Nicolas Subra
8 sept. 2025
Investir dans l’immobilier à Bali peut être une formidable opportunité : rendements locatifs élevés, forte demande internationale, valorisation rapide des biens. Mais il est essentiel de connaître l’ensemble des coûts dès le départ pour éviter les mauvaises surprises. Voici un guide clair et structuré de tous les frais à anticiper lors de la création et de la construction d’une villa à Bali.
1. Les premiers frais de mise en place :
Lorsque nous signons ensemble, il y a plusieurs étapes administratives incontournables :
Ouverture d’une société locale (PT PMA) + ouverture du compte en banque + démarches légales, incluant un directeur provisoire pour l’ouverture du compte en banque, puis le changement de directeur une fois les formalités faites + KITAS investisseur pour le directeur (qui doit détenir au minimum 10% des parts). 👉🏻 Total : 2 800€.
Recherche de terrain. Ce travail demande du temps et de l’expertise, car nous visons avant tout des opportunités « off-market » des terrains rarement accessibles via agence, tout en menant les vérifications nécessaires pour s’assurer de la viabilité du projet. 👉🏻 Total : 2 000€.
Acompte pour les plans 2D et 3D (SketchUp) : 👉🏻Total : 2 000€.
✅ Total de ces premiers frais : 6 800€ (dont 2 000€ d’avoir).
2. Le prix du terrain :
Le coût d’un terrain à Bali varie fortement selon la zone et les caractéristiques de la parcelle. La localisation est le facteur déterminant :
Zones secondaires (villages en développement, à l’écart des zones touristiques) : à partir de 8 000€ pour 100 m² (1 are).
Zones attractives (Sanur, certaines parties d’Ubud, Kedungu…) : à partir de 12 000€ pour 100 m².
Zones premium (Canggu, Uluwatu, Seminyak…) : jusqu’à 60 000€ pour 100 m², parfois plus lorsqu’il s’agit de terrains avec vue mer ou emplacement exceptionnel.
Le prix final dépendra donc de plusieurs paramètres : la localisation (centre touristique vs zone en développement), la superficie, la durée du lease (nous recommandons un bail de 30 ans pour sécuriser l’investissement), la couleur de la zone (rose, jaune, orange, rouge, etc.), la vue et l’environnement (océan, rizières, jungle, accès routier, proximité des commerces, etc.).
Le paiement du terrain se fait en une seule fois, directement auprès du propriétaire indonésien, au moment de la signature du contrat de location.
À noter : il faut prévoir des frais supplémentaires pour l’étude du sol, les frais de notaire, les dues diligences (vérifications légales, certificat foncier, héritiers, zonage…), qui ne sont pas inclus dans le prix du terrain mais qui sont indispensables pour sécuriser l’opération. Cela représente un coût d’environ 1 000€.
3. Les frais administratifs et permis :
Construire une villa à Bali nécessite un permis de construire (IMB ou PBG), ainsi que divers certificats. Le coût du permis varie selon la surface et le projet, mais il faut prévoir plusieurs milliers d’euros pour être en règle, environ 4 000€ sur Kedungu pour une 2 chambres sur un terrain de 200 m².
4. La construction :
Le coût de la construction à Bali varie en fonction du design, de la qualité des matériaux choisis et du constructeur. En travaillant avec nos équipes, nous parvenons généralement à maintenir un budget compris entre 500€ et 550€ par mètre carré, tout en garantissant une qualité solide et durable.
Cependant, il faut savoir que les prix pratiqués par d’autres constructeurs sur l’île sont souvent beaucoup plus élevés, allant en moyenne de 800 à 1 000€ par mètre carré pour des villas équivalentes.
5. L’ameublement :
Au-delà du coût du terrain et de la construction, le budget global d’une villa dépend largement des équipements et du niveau de finition choisis. En pratique, cela peut varier selon de nombreux critères :
Cuisine : plaque à induction ou gaz, hotte à forte aspiration ou modèle standard, électroménager intégré ou indépendant.
Salon et chambres : télévision classique ou écran 8K dernière génération, une seule TV dans le salon ou des écrans dans chaque chambre.
Mobilier : lits standards ou sur mesure, qualité et épaisseur des matelas, choix du linge de maison.
Autres équipements : climatisation simple ou système centralisé, frigo intégré design ou frigo standard, etc.
Ces choix font varier le budget final de manière significative. On peut concevoir des villas avec un budget optimisé et fonctionnel, mais aussi proposer des finitions haut de gamme pour répondre à un positionnement plus premium.
Notre recommandation est de viser un équipement de qualité, car il contribue directement au confort, à la durabilité et à la valeur de revente ou de location de la villa. Le niveau exact dépendra toujours du budget global et de la vision finale souhaitée par l’investisseur.
Conclusion
Chez Bali Dreamcraft, notre mission est simple : rendre l’investissement immobilier à Bali accessible, rentable et transparent. À partir de 85 000€, nous pouvons déjà construire une petite villa d’une chambre sur un terrain modeste. C’est une opportunité unique pour entrer sur le marché balinais avec un budget réduit, tout en bénéficiant d’un accompagnement complet et sécurisé.
Évidemment, ce budget de départ ne comprend que la construction et une estimation du terrain. D’autres coûts additionnels sont à prévoir, comme la recherche de terrain off-market, la création de la société locale (PT PMA), les frais de notaire et de due diligence, ou encore l’ameublement et l’équipement de la villa. Nous préférons être totalement transparents sur ces aspects, afin que vous ayez une vision claire et réaliste de votre investissement.
Mais l’avantage de notre approche, c’est sa flexibilité. Nous ne proposons pas seulement des petites villas : nous concevons aussi des projets plus ambitieux, 100% sur-mesure, adaptés à vos envies et à votre stratégie patrimoniale. Plus de chambres, davantage d’espace, un design personnalisé, des finitions haut de gamme…tout est possible, et nous ajustons chaque projet en fonction de vos objectifs.
👉🏻 Ce que nous garantissons, en revanche, c’est un point essentiel : nos prix sont parmi les plus compétitifs de tout Bali. Grâce à notre expérience, à nos partenaires locaux et à notre maîtrise des coûts, nous sommes capables de proposer des projets à des tarifs que vous ne trouverez presque nulle part ailleurs, sans compromis sur la qualité.
En choisissant Bali Dreamcraft, vous choisissez la tranquillité d’esprit, un accompagnement pas à pas, et surtout l’assurance d’investir intelligemment dans l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques au monde.
