Qu’est-ce qu’une PT PMA ?

La PT PMA est une société de droit indonésien pouvant être détenue jusqu’à 100 % par des étrangers. Elle permet de signer un contrat de leasehold, d’acheter (dans les cas autorisés), de construire, d’exploiter légalement un bien et de rapatrier les bénéfices à l’étranger. C’est aujourd’hui le seul véhicule offrant une sécurité juridique complète à un investisseur international souhaitant structurer une activité immobilière en Indonésie. Elle n’est pas obligatoire dans tous les cas. Mais dès que l’on parle de courte durée, de freehold, de portefeuille ou de structuration via holding, elle devient incontournable.

Le capital social : théorie vs réalité.

Officiellement, la loi indonésienne impose un capital social minimum de 10 milliards IDR (≈ 550 000 €). Parmi ce montant, au moins 25% doivent être libérés lors de la première année d’enregistrement de la société, soit 2,5 milliards IDR (≈ 130 000€). Cette libération doit en théorie être versée sur un compte bancaire au nom de la société, une fois le compte ouvert après la création. C’est ce qu’on appelle le « paid-up capital ».

En pratique, très peu d’investisseurs étrangers injectent réellement cette somme dès le départ. La grande majorité déclare les 10 milliards IDR comme capital social statutaire, mais n’en libère qu’une petite partie (par exemple 50 000 à 150 000 € au fil de l’avancement du projet, parfois beaucoup moins). Tant que la société fonctionne correctement (paiement des impôts, dépôt des rapports LKPM, respect du zonage et des licences), les autorités indonésiennes ne réclament généralement pas de preuves de libération du capital.

En cas de contrôle, l’administration pourrait théoriquement demander des justificatifs bancaires montrant que les 25% ont bien été versés. Mais dans les faits, les contrôles portent plutôt sur : la régularité des déclarations fiscales, la cohérence entre le capital déclaré et l’activité réelle et la conformité des rapports d’investissement (LKPM).

Autrement dit : officiellement, 25% doivent être versés dès la création. Dans la réalité, beaucoup d’investisseurs déclarent le capital minimum et libèrent seulement ce qui est nécessaire au projet. Tant que la société paie ses impôts et respecte ses obligations, cette tolérance est courante. Risque : si la société grossit ou attire un contrôle (par exemple en cas de gros flux financiers, demande de prêt bancaire, ou litige), il est possible que l’administration demande de régulariser le capital libéré. C’est donc un point sensible : légalement, mieux vaut prévoir un minimum réellement injecté (au moins de quoi couvrir le projet réel), et conserver des preuves de transferts depuis l’étranger.

Les associés :

Une PT PMA doit obligatoirement avoir au minimum deux actionnaires (physique ou morale). C’est une exigence légale qui ne peut pas être contournée. Cela pose une question pratique : que faire si vous êtes seul investisseur ?

Beaucoup choisissent de mettre un membre de leur famille (conjoint, parent, frère/sœur) comme deuxième associé, avec une part symbolique (par exemple 1%). Dans ce cas le membre de la famille n’encourt aucun risque fiscal ou juridique : il est simplement inscrit comme associé. Pour sécuriser les choses, il est possible de signer un document interne (procès-verbal, mandat, « power of attorney ») qui donne au véritable investisseur tous les pouvoirs de décision et de signature. Ainsi, le deuxième associé n’a aucune responsabilité active. L’investisseur principal garde 99% des parts et le contrôle total de la société. Concrètement : si vous n’avez pas de société en France pour être le deuxième actionnaire, ce schéma « famille + mandat » est la solution la plus simple.

Le directeur, le commissaire…et la question du visa.

Une PT PMA doit obligatoirement avoir au minimum deux organes : un directeur, qui est le représentant légal de la société, et un commissaire, qui exerce un rôle de supervision sans pouvoir opérationnel.

Le directeur signe les contrats, représente la société, ouvre le compte bancaire et est responsable vis-à-vis de l’administration fiscale. C’est une fonction clé. En théorie, un étranger peut être inscrit comme directeur d’une PT PMA sans titre de séjour. Mais dans la pratique, certaines démarches, notamment l’ouverture du compte bancaire ou l’enregistrement fiscal, nécessitent souvent une présence physique en Indonésie et un statut légal clair. C’est là qu’intervient la question du visa.

Lorsqu’un étranger dirige ou participe à une PT PMA, il existe essentiellement deux options :

1️⃣ Le visa de travail (KITAS travail)

Ce visa est adapté si la personne est activement impliquée dans la gestion opérationnelle de la société. Il implique : un permis de travail (IMTA / RPTKA), le paiement de la taxe DPKK, des coûts plus élevés, une justification réelle d’activité. C’est la solution la plus simple lorsque la structure capitalistique ne permet pas l’obtention d’un visa investisseur.

2️⃣ Le visa investisseur (KITAS Investisseur)

Le KITAS Investisseur est plus léger administrativement : il ne nécessite pas de permis de travail distinct et n’implique pas la taxe DPKK. Mais il existe une condition essentielle : l’investisseur doit justifier d’un engagement d’investissement d’au moins 10 milliards IDR dans la société.

Et c’est là que la subtilité apparaît. Ce seuil de 10 milliards IDR ne correspond pas au capital total de la société, mais à la part détenue par l’investisseur. Autrement dit : si vous détenez 50%, la société devra déclarer 20 milliards IDR de capital social pour que votre part représente bien 10 milliards, si vous détenez seulement 25%, le capital déclaré devra être de 40 milliards IDR.

Cas des sociétés détenues par une holding :

Dans certaines structures, la PT PMA est majoritairement détenue par une holding étrangère (par exemple une société française ou singapourienne). Dans ce cas, l’investisseur personne physique ne détient pas directement 10 milliards IDR en son nom propre dans la PT PMA. Conséquence : il ne peut pas demander un KITAS Investisseur via cette société.

La solution est alors soit : de nommer un directeur indonésien ou résident local pour la société, soit de demander un visa de travail si la personne souhaite vivre en Indonésie et travailler activement dans la structure, soit, dans certains cas, de créer une autre PT PMA dédiée permettant d’atteindre le seuil requis pour un KITAS Investisseur. C’est un point stratégique important, souvent mal anticipé lors de la structuration.

Nommer un directeur local : pratique courante

Dans la pratique, lorsqu’un investisseur ne souhaite pas vivre immédiatement en Indonésie ou ne remplit pas les conditions pour un visa investisseur, il est courant de nommer un directeur local (indonésien ou étranger déjà résident). Ce directeur facilite : l’ouverture du compte bancaire, les démarches fiscales et la gestion administrative. La gouvernance peut être encadrée par des documents internes (mandats, résolutions, pouvoirs de signature) afin que le contrôle stratégique reste entre les mains des actionnaires.

Fiscalité et comptabilité :

Une PT PMA doit tenir une comptabilité en normes indonésiennes (SAK). Les comptes sont déposés chaque année, et un audit devient obligatoire si la société dépasse 50 milliards IDR d’actifs ou de chiffre d’affaires (≈ 3 M€).

Côté fiscalité :

• Impôt sur les sociétés : 11% sur le bénéfice net.

• Cession d’un leasehold via PT PMA : taxe finale de 10% du prix brut. Dans la pratique, il est courant de voir cette taxe négociée ou réduite autour de 5% par des structurations locales. Ce n’est pas une recommandation officielle, mais une réalité fréquemment observée.

• TVA : 11% en régime normal, qui doit être facturée dès + 300 000$/an de chiffres d’affaires.

• Loyers longue durée : taxés à 10% final (PPh 4(2)). En théorie, c’est bien un impôt final. Mais en pratique, certaines administrations locales peuvent tenter de requalifier des loyers payés au mois comme relevant de l’hôtellerie (et donc soumis à d’autres taxes). Si le bail est annuel ou pluriannuel, il n’y a pas d’ambiguïté : le 10% final s’applique.

Bonne nouvelle : Pendant les trois premières années et jusqu’à 5 millards IDR de chiffre d’affaires par an, une PTPMA peut bénéficier d’un régime simplifié à 0,5% du chiffre d’affaires (non applicable pour les loyers d’une villa louée en longue durée). Pas besoin de facturer la TVA, ce qui réduit considérablement la pression fiscale au démarrage.

Optimisations possibles :

Un schéma fréquent consiste à combiner capital social et prêt d’actionnaire. Par exemple, mettre 20 000€ en capital et 80 000€ en prêt. Le prêt peut être remboursé sans fiscalité (contrairement aux dividendes). Les intérêts supportent une retenue réduite à 10% grâce au traité France–Indonésie. Attention cependant à la règle de sous-capitalisation : la dette ne peut pas dépasser quatre fois les fonds propres.

Important : en pratique, l’administration fiscale indonésienne impose que ce prêt soit établi à des conditions dites arm’s length, c’est-à-dire similaires à celles d’un prêt bancaire classique. Il n’est donc pas possible de déclarer un prêt à 0%. Le marché considère généralement un taux d’intérêt d’au moins 3% par an comme raisonnable. Cela permet de justifier la réalité du prêt en cas de contrôle, d’éviter une requalification fiscale (le fisc pourrait considérer un prêt à 0% comme un apport déguisé), et de rester conforme aux standards internationaux de prix de transfert.

Prenons le cas d’un investisseur qui met 100 000€ dans un projet. Il choisit de structurer sa PT PMA avec 20 000€ en capital social et 80 000€ en prêt d’actionnaire à 3%. Résultat : il récupère les 80 000€ progressivement, sans fiscalité, car ce remboursement n’est pas considéré comme un dividende. Sur les intérêts (2 400€/an), il subit seulement 10% de retenue grâce au traité fiscal France–Indonésie, soit 240€. En parallèle, les loyers de la villa sont imposés à 10% en Indonésie, et la revente du leasehold à 10% (ou 5% avec optimisation). Concrètement, cela permet d’optimiser la fiscalité tout en restant parfaitement légal et crédible vis-à-vis de l’administration.

Licences (KBLI) :

En Indonésie, une société n’est pas définie par un « objet social » inscrit dans ses statuts comme en France. Elle fonctionne à travers un système de licences d’activités, appelées KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia). Concrètement, lorsque vous créez une PT PMA, vous devez choisir un ou plusieurs KBLI qui définissent précisément ce que votre société est autorisée à faire. Chaque KBLI correspond à une activité réglementée (ex. : construction, immobilier, hébergement touristique).

Exemple :

• KBLI 68111 – Real Estate Owned or Leased : permet d’acheter des terrains ou bâtiments, de les développer et de les louer en longue durée.

• KBLI 551 – Hébergement (Hôtels, Villas de tourisme, Guest Houses) : autorise l’exploitation en location courte durée / hôtelière (Airbnb, Booking, etc.), mais uniquement sur un terrain en zone touristique (rose).

Si vous exploitez une villa en Airbnb avec seulement un KBLI 68111, vous êtes hors cadre légal. À l’inverse, si vous n’avez besoin que de location longue durée, un simple KBLI 68111 suffit. En résumé, une PT PMA n’a pas de mission « générale » : tout repose sur les licences KBLI que vous sélectionnez à la création. Mal choisir son KBLI, ou ne pas aligner son KBLI avec la zone du terrain peut bloquer un projet ou le mettre en insécurité juridique.

Dividendes et rémunérations d’une PT PMA :

Lorsque la PT PMA verse un dividende, le traitement fiscal dépend du lieu de résidence fiscale de l’actionnaire.

1) Si l’actionnaire est résident fiscal indonésien :

Les dividendes sont en principe soumis à une retenue de 10%. Toutefois, la réglementation indonésienne permet une exonération pouvant aller jusqu’à 0% si les dividendes sont réinvestis en Indonésie dans le délai prévu par la loi (en pratique sous trois ans), selon les modalités encadrées par l’administration fiscale. Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour un investisseur qui souhaite développer un portefeuille local plutôt que sortir les fonds du pays.

2) Si l’actionnaire est non-résident fiscal indonésien :

Dans ce cas, la distribution est soumise à une retenue à la source de 10% en Indonésie. La société retient ce montant au moment du versement, puis transfère le solde à l’actionnaire. Ensuite, la fiscalité dépend du pays de résidence. Par exemple, pour un résident fiscal français : 10% retenus en Indonésie, puis imposition en France selon le régime applicable (flat tax ou barème) avec crédit d’impôt correspondant à la retenue indonésienne pour éviter la double imposition.

3) Le salaire, les honoraires de directeur et de commissaire

Le salaire concerne principalement les personnes présentes en Indonésie et impliquées activement dans la société. Pour percevoir un salaire classique, il faut en principe : un contrat de travail et un visa de travail valide (KITAS travail). La rémunération est alors imposée en Indonésie via la retenue PPh 21, selon un barème progressif allant de 0% à 35%. La société doit également verser les cotisations sociales locales (BPJS).

4) Honoraires de directeur ou de commissaire

Dans certains cas, un directeur ou un commissaire peut percevoir des honoraires, même sans contrat de travail salarié classique. Fiscalement, ces honoraires sont traités de manière proche d’un salaire et sont soumis à la retenue PPh 21, selon le même barème progressif (0% à 35%). La différence est davantage juridique (nature du mandat) que fiscale : l’imposition reste progressive.

Logique stratégique

Pour un investisseur pur, non résident et non impliqué opérationnellement, le dividende est généralement le mécanisme naturel. Pour une personne vivant en Indonésie et travaillant activement dans la société, le salaire ou les honoraires peuvent être pertinents. Pour un résident fiscal indonésien qui réinvestit localement, le dividende peut être extrêmement optimisé grâce au taux pouvant aller jusqu’à 0%.

Tout dépend donc : du lieu de résidence fiscale, du niveau d’implication dans la société et de la stratégie de développement ou de rapatriement des fonds.

Obligations récurrentes.

Créer la société n’est que la première étape. Une PT PMA doit aussi assurer ses obligations administratives : déclarations fiscales mensuelles (retenues à la source, TVA dans certains cas), rapport d’investissement (LKPM) au BKPM, et inscriptions au BPJS (sécurité sociale) pour le staff. Ce sont des points que beaucoup d’investisseurs sous-estiment, et qui peuvent générer des amendes s’ils sont négligés.

Quand la PT PMA n’est pas nécessaire :

1) Le cas de location courte durée

Il existe aujourd’hui une règle claire : si vous souhaitez exploiter un bien en location courte durée (Airbnb, Booking, nuitées touristiques), la PT PMA est la seule manière légale de le faire.

Un étranger ne peut pas exploiter une activité d’hébergement touristique à son nom personnel. La société, associée à la licence adaptée et au zonage conforme, est indispensable. Dans la pratique, certains propriétaires contournent cette contrainte en confiant l’exploitation à une agence locale disposant déjà de sa propre PT PMA et de la licence touristique adéquate. L’agence exploite alors le bien sous sa structure, encaisse les réservations, puis reverse au propriétaire une quote-part des revenus. Ce montage existe et peut fonctionner dans certains cas. Toutefois, il ne confère pas au propriétaire la même maîtrise juridique qu’une exploitation via sa propre société. Le contrôle de l’activité, la structuration fiscale et la sécurité à long terme dépendent alors entièrement de l’intermédiaire. De plus, ce type d’organisation peut évoluer en fonction des réglementations locales. Autrement dit, passer par une agence est parfois possible, mais cela reste une solution indirecte, moins structurée et moins adaptée à un investisseur souhaitant développer une activité pérenne.

2) Le cas de location longue durée

Si vous envisagez uniquement de la location longue durée (bail annuel stable), la situation est différente. Il est possible de détenir un leasehold en nom propre et d’appliquer la taxe finale de 10% sur les loyers. Dans ce cas, la PT PMA n’est pas automatiquement nécessaire. La structure est plus simple, plus légère, adaptée aux opérations isolées. Si vous êtes résident fiscal en France, les loyers perçus en Indonésie sont en principe imposables en Indonésie, là où se situe le bien. La convention fiscale franco-indonésienne prévoit que ces revenus ne sont pas imposés une seconde fois en France. En revanche, ils sont pris en compte pour déterminer votre taux effectif d’imposition sur vos autres revenus français. En cas de revente d’un leasehold détenu en nom propre, la fiscalité indonésienne prévoit généralement une taxe finale de 10 % sur le prix brut de cession (PPh final). Il ne s’agit pas d’une taxation sur la plus-value nette, mais sur le prix de vente. Côté France, si vous êtes résident fiscal français, la plus-value immobilière étrangère entre en principe dans le mécanisme conventionnel : elle est imposable en Indonésie et exonérée en France avec application du taux effectif.

3) Le freehold

La question change également si l’on parle de freehold. Un étranger ne peut pas acquérir un bien en freehold à titre personnel. Si l’objectif est d’acheter en freehold, la création d’une PT PMA devient obligatoire.

4) Où se trouve les fonds ? Quelle est votre vision ?

Il est important de noter que la situation change totalement lorsque les fonds ne sont pas détenus en personnel, mais logés dans une holding. Si un investisseur détient son capital dans une société (holding française, singapourienne ou autre) et souhaite investir à Bali en nom propre, il devra d’abord faire remonter les fonds à titre personnel. Cela implique généralement un versement de dividendes depuis la holding vers lui-même. Or, cette remontée déclenche une fiscalité personnelle (flat tax, barème ou autre selon le pays de résidence). Autrement dit, avant même d’investir à Bali, une partie significative du capital peut être absorbée par l’impôt.

Dans ce contexte, investir directement via une PT PMA détenue par la holding devient beaucoup plus cohérent. La société indonésienne devient alors une filiale opérationnelle. On évite la sortie des fonds en personnel, on limite les frottements fiscaux intermédiaires, et l’on peut, selon les juridictions, bénéficier de régimes de type mère-fille ou de structurations internationales adaptées. La PT PMA ne sert alors plus seulement à exploiter un bien : elle devient un outil de structuration patrimoniale et fiscale.

La même logique s’applique si l’on souhaite réaliser plusieurs opérations. Dès que l’on parle de portefeuille, de réinvestissement des profits, de revente organisée ou d’optimisation long terme, la détention en nom propre devient rapidement limitante. La société apporte une cohérence juridique, comptable et stratégique.